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家賃滞納者を確実に退去させるには?やってはいけないNG行動と正しい法的ステップ

はじめに

借主からの家賃が滞れば、不動産の貸主(オーナー)にとっては重要な問題となります。その期間が長引けば長引くほど、その間の家賃収入は途絶え、ローンを組んでいればローンの返済、建物の維持管理の問題、さらには生活まで脅かされる事態にもなりかねません。

そうすると、貸主としては、なるべく早くに家賃滞納問題を解消したいと思うところで一刻も早く解決したい気持ちは分かりますが、焦って「鍵を交換する」「荷物を勝手に出す」といった強硬手段に出てしまうと、逆にあなたが不法行為で訴えられかねません。

「契約違反であるから今すぐ出て行ってくれ。」と主張しても、貸主と借主双方の信頼関係が破壊されたと認められる事情がなければ、ケースによっては裁判まで発展することもあり、時間がかかるだけでなく、訴訟追行を弁護士に依頼すれば弁護士費用がかかることになります。

 

 

 

絶対にやってはいけない!貸主のNG行動(自力救済の禁止)

家賃滞納は契約違反ですが、だからといって貸主が実力行使で借主を追い出すことは、法律で固く禁じられています(自力救済の禁止)。以下の行為は違法であり、損害賠償請求や刑事罰の対象となる可能性すらあります。

過度な取立て

早朝・深夜の訪問や電話、執拗な督促などはNGです。

 

無断での入室

よくありがちなのは、貸主の権利であると誤解して、鍵(スペアキー)を利用して、勝手に入室することですが、賃貸借契約が継続している間は、貸主は借主にその物件を使用させる義務を負います(逆に言えば、借主は借りている部屋を使用できる権利があります)ので、貸主であっても無断で貸室内に立ち入ることはできません。

借主の許可なく、スペアキーを使って入室すると、住居侵入罪(刑法130条前段)に問われる可能性があります。契約書に立ち入り権限の記載があっても、家賃滞納を理由とした無断入室は通常認められません。

「必要があるとき」とは、一般的には、貸室内の備品(エアコンや窓、雨漏りなど)の修繕などをするときとされています。

 

早朝や深夜に、または何度も、電話や直接訪問をする

貸主は、直接の話し合いによって問題を解決しようとします。代表的な例が、借主がいるであろう早朝や深夜に何度も電話したり直接訪問することは、場合によっては貸主側に慰謝料等の支払義務が発生することもあります。

 

勝手に鍵を交換してはならない

また、鍵を交換するなどして、物理的に借主に貸室を使用させなくする行為も自力救済の原則に反し違法行為です。

自力救済は禁止されており、例外的に認められる場合として、最高裁は、「私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で、例外的に許されるとものと解することを妨げない。」としていることから(最判昭和40年12月7日)、家賃未払という事情のみでは、自力救済が認められることはほとんどないでしょう。

家賃滞納は別として、例えば、アパート全体が今にも倒壊しそうという事情があり、可能な限りの荷物を部屋から搬出する必要があったなどの緊急の事情があれば、自力救済は認められ得ます(ただし、最終的に認められるかはケースバイケースでの判断になります。)。

 

 

荷物の無断搬出・処分

鍵の交換と同じ理由で、貸室は、賃貸借契約期間中は借主の占有下にあります。そのため、契約書等に家賃滞納時に荷物を強制撤去する旨の条項があったとしても、公序良俗(民法90条)違反で違法となります。

借主がこれによって損害を受けた場合には、賃貸人に損害賠償責任が生じることになります。民事上の責任のみならず、刑事責任として、窃盗罪(刑法235条)や器物損壊罪(刑法261条)に当たり得ることもありますので、家賃の滞納があったからと言って、すぐに借主の荷物を搬出してはなりません。適切に(法的)手続を行うようにしましょう。

 

晒し行為

最近では、誰でも気軽にSNS等で情報を発信できる社会になっていますが、家賃滞納者であることをSNS等で公にすること行為(さらし行為)は、借主に対する名誉毀損罪(刑法230条1項)に当たる可能性があります。

たとえ契約書に「滞納時は荷物を処分できる」といった条項があっても、それは公序良俗に反し無効とされる可能性が高いです。必ず法的な手続きを踏みましょう。

家賃滞納者を退去させるための正しい3ステップ

最終的に、貸主としては、家賃を滞納する借主に対し、滞納額全額を支払ってもらうことと、貸室から退去してもらうことが目標となるわけですが、そこに至るまでには適切な手続を踏むことが求められます。

ここからは、家賃の滞納が発生した際に、貸主がやるべきことを順に説明していきます。

大まかな流れとしては、次の通りです。

  1. 交渉と契約解除の通知(内容証明郵便)
  2. 訴訟による明け渡し請求(建物明渡請求訴訟)
  3. 強制的な立ち退き実行(強制執行)

 

1.交渉と契約解除の通知(内容証明郵便)

  • まずは督促:電話や書面で、滞納家賃の支払いを丁寧に求めます。感情的にならず、冷静に事実を伝えましょう。
  • 連帯保証人への請求も忘れずに:賃貸借契約に連帯保証人がいる場合は、借主本人への督促と同時に、連帯保証人にも滞納家賃の支払いを請求しましょう。連帯保証人は、借主本人と同等の支払い義務を負っています。保証人からの支払いがあれば、問題が早期に解決することもあります。
  • 解除予告付きの催告:それでも支払いがない場合、「〇日以内に滞納家賃全額を支払わなければ、賃貸借契約を解除します」という内容の通知書を内容証明郵便で送付します。支払期限は通常、到達後1週間~10日程度とします。
  • 契約解除:期限内に支払いがない場合、契約は解除されます。改めて契約解除通知を送るのが丁寧ですが、最初の催告書で期限後の解除を明記していれば、必須ではありません。

 

2.訴訟による明け渡し請求(建物明渡請求訴訟)

契約を解除しても借主が任意に退去しない場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。この訴訟では、滞納家賃の支払いも同時に請求するのが一般的です。

借主が家賃を滞納したとして、それが契約に反するものであったとしても、貸主が勝手に追い出すことはできないことはこれまで解説した通りです。

任意で退去を求めたが、借主がこれに応じない場合に、適切に退去してもらうためには、裁判手続(建物明渡請求訴訟)によって裁判所の判断を仰ぐことになります。

実際の裁判では、家賃滞納の有無や金額その他事情も含めて、当事者間に信頼関係が破壊されたといえるかが審理されます。過去の判例などを見ると、家賃滞納の期間が3か月以上ある場合(※あくまで目安です。事案ごとの事情によります。)は、信頼関係が喪失したと認められる傾向にあります。

したがいまして、家賃が2か月、ましてや1ヶ月であれば、信頼関係が完全に失われたとは判断されない傾向にあります。1ヶ月程度であれば、うっかり忘れてしまったであったり、入院中などの理由により振込送金ができなかった事情も十分あり得るため、裁判所から信頼関係が完全に失われたと認められません。

なお、目安である3か月間、貸主は何もすることがないわけではありません。1ヶ月家賃の支払いが遅れた場合であっても、過度でない範囲での督促はするべきです。

訴え提起後は、被告である借主の対応にもよりますが、早ければ2か月で「被告は明け渡せ。」、「被告は滞納家賃と遅延損害金を支払え。」という判決が出ることがあります。

 

3.強制的な立ち退き実行(強制執行)

判決言い渡し後、被告に送達されてから2週間が経過すれば、当該判決は確定します(被告から控訴されることはなくなります。)。

しかし、ここで注意が必要なのが、「被告は明け渡せ。」という判決を得たとしても、貸主には依然として自力救済が禁止されています。

つまり、上記判決が出たからといって、貸主は、勝手に貸室内に入ることはできませんし、勝手に鍵を交換してはなりませんし、勝手に借主の荷物を貸室外へ搬出してはなりません。

本来であれば、判決が出て、被告に送達された時点で、被告(借主)としては、自分は退去しなければならないことが裁判所からも認められたことは認識しているはずです。しかし、中には、こうした認識があるのかないのか、判決確定後も貸室内に留まり続ける借主が実際、少なからずいます。借主によっては、荷物を貸室内に残置したまま、いつの間にか退去していたというケースも実際にありました。

こうした居座り続ける、または荷物を残置したまま退去していた場合には、貸主としては強制執行(明渡)によって強制的に退去してもらう、平たく言えば、貸室内は何もない状態にする必要があります。

強制執行は、訴訟とは別の手続ですので、弁護士にもよりますが、弁護士費用も別にかかるのが一般的です。加えて、強制執行は、裁判所の執行官なる者が実際に現場に行って執行し、荷物を搬出するための作業員の人件費やトラック(業者によりますが、搬出する荷物の量によっては手配を要するトラックの大きさと値段が変わります。)も債権者である貸主が負担しなければなりません。時間的にも、申立てから実際の執行まで、1~2ヶ月程度かかるのが一般的です。

 

最後に:時間と費用を覚悟し、早めの相談を

ここまで、家賃滞納において、法的手続である強制執行によって借主を退去させられる流れを解説しました。

あくまで一般論ではありますが、家賃滞納が1ヶ月、2か月程度であれば、裁判所において信頼関係が完全に失われたと認められにくく、認められるためには3か月が目安であること、また訴訟提起後、判決確定まで早くても2か月はかかること、強制執行をするとなれば、執行官との打合せや断行の時期などにより1ヶ月はかかること、これらを踏まえると、少なくとも半年はかかる計算になります。加えて、一貫して弁護士に依頼するとなれば、弁護士費用も負担しなければなりません。

しかし、貸主による自力救済が禁止されている中、家賃が支払われない状況が続けば、貸主にとっても甚大な被害であることは間違いありません。

半年とは言わずとも、交渉次第では、借主を退去させられる可能性は十分にあります。そのためには、当事者間ではなく、初期の段階で弁護士に相談して、まずは退去させた上で、退去後に未払家賃を交渉や訴訟で解決していく方法もあります。

どのような手順を踏んで、借主を退去させ、家賃支払請求権を行使し債権回収を図っていくはケースバイケースですので、貸主としてやってはいけないことを踏まえた上で、弁護士に相談することをお勧めします。

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