所有者不明土地（建物）／管理不全土地（建物）の管理制度
相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、その間に相続が繰り返されて、多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります（場合によっては、数十人の共有状態の土地になっていることもあります）。
現在日本国内では、相続登記が未了であったり、住所変更の登記がなされていないため、所有者不明の土地や建物が多くあると言われています。このような所有者不明土地建物などについては、適正な管理がなされておらず、建物倒壊などの危険性があります。
こうした背景事情があり、相続登記の義務化や相続土地国庫帰属制度の創設、遺産分割に関する新たなルールなど法の見直しが行われました。
そこで、今回は、これらのうち、改正民法により創設された所有者不明土地・建物／管理不全土地・建物の管理制度について記したいと思います。
所有者不明土地管理命令・所有者不明土地建物管理命令（民法264条の2から264条の8）
制度の概要
従来の民法では、不在者財産管理制度や相続財産管理制度などがあり、所有者不明の土地（建物）について管理または処分が必要な場合、不在者財産管理人（民法25条1項）や相続財産管理人（民法952条1項）によって行われていました。しかし、これらの制度では、対象者の「全」財産を管理し、大きな負担でした。
これを受けて、令和３年の民法・不動産登記法の改正により、所有者又はその所在を知ることができない「特定の土地又は建物のみ」の管理処分に特化した所有者不明土地管理制度・所有者不明建物管理制度が創設されました（民法264条の2から264条の8）。
→ただし、マンションなどの区分所有建物については適用されません。
申立手続
裁判所は、所有者又はその所在をすることができない土地（建物）について、利害関係人の請求により、所有者不明土地管理人（所有者不明建物管理人）による管理を命ずる処分をことができます（民法264条の2第1項及び264条の8第1項）。
→申立先は、所有者不明土地（建物）の所在地を管轄する地方裁判所になります。
→具体的にどのような人が利害関係人にあたるかは、個別の事案によって裁判所が判断しますが、一般的には、公共事業主、共有地における不明共有者以外の共有者、隣地所有者、土地又は建物購入希望者、が当たり得ます。
→管理人は、一般的に弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの専門家が選任されます。
→発令要件は、①調査を尽くしても所有者又はその所在を知ることができないこと、②管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性があること、です。
所有者不明土地（建物）の管理人の権限と義務
１ 管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることができます（民法264条の3第2項及び264条の8第5項）。
２ 管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地（建物）に関する訴訟においても、管理人が原告または被告となります（民法264条の3第1項及び264条の4、264条の8第5項）。
３ 管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地（建物）を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負います（民法264条の5及び264条の8第5項）。
４ 管理人は、所有者不明土地（建物）から、費用の前払い・報酬を受けることができ、費用・報酬は所有者の負担となります（民法264条の7及び264条の8第5項）。
管理不全土地管理制度・管理不全建物管理制度（民法264条の9から264条の14）
制度の概要
従来の民法では、所有者による管理が適切に行われず、老朽化等によって危険を生じさせる、いわゆる管理不全土地（建物）については、物権的請求権や不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づいて、訴えを提起して、判決を得、強制執行することで対応していました。所有者に代わって管理を行う者を選任する仕組みがなく、また管理不全土地（建物）について継続的な管理を行うことができませんでした。
改正民法等により、こうした管理不全土地（建物）について、裁判所が管理人による管理を命ずる処分を可能とする管理不全土地管理制度・管理不全建物管理制度が創設されました（民法264条の9から264条の14）。
→管理人を通じて、適切な管理を行い、管理不全状態を解消することが可能になります。
→管理不全土地（建物）とは、例えば、ひび割れや破損が生じている壁を土地（建物）所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがあったり、ごみが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生で健康被害が発生している、などの場合をいいます。
→ただし、マンションなどの区分所有建物には適用されません。
申立手続
裁判所は、管理不全土地（建物）について、利害関係人の請求により、管理人による管理を命ずる処分をことができます（民法264条の9第1項）。
→申立先は、管理不全土地（建物）の所在地を管轄する地方裁判所になります。
→具体的にどのような人が利害関係人にあたるかは、個別の事案によって裁判所が判断しますが、一般的には、先ほどの例でいえば、倒壊するおそれのある土地の隣地所有者や健康被害を受けている者が当たり得ます。
→管理人は、一般的に弁護士や司法書士、土地家屋調査士などの専門家が選任されます。
→発令要件は、①所有者による土地又は建物の管理が不適当であることによって、他人の権利や法的利益が侵害され、又はそのおそれがあること、②管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性があること、です。
管理不全土地（建物）の管理人の権限と義務
１ 管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、これを超える行為をすることができます。ただし、土地・建物の処分をするには、所有者の同意が必要です（民法264条の10第2項及び第3項、264条の14第4項）。
２ 管理処分権は管理人に専属せず、管理不全土地（建物）に関する訴訟においては、所有者自身が原告または被告となります。
３ 管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地（建物）を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負います（民法264条の11、264条の14第4項）。
４ 管理人は、管理不全土地（建物）から、費用の前払い・報酬を受けることができ、費用・報酬は所有者の負担となります（民法264条の13、264条の14第4項）。
まとめ
所有者不明土地（建物）管理制度／管理不全土地（建物）管理制度は、施行となってまだ日が浅く（施行日令和５年４月１日）、制度利用はこれからとなっています。隣地を含む土地及び土地上の建物の管理・処分にお困りの方はお気軽に当事務所までご相談ください。